Achat en copropriété dans le puy de dome: que signifie vraiment “Aucune procédure en cours” ?

MModifié le 24/04/2024
L’équipe Re/max Noir et Blanc Immo Clermont-Ferrand vous défini des points importants en termes de transaction, aujourd’hui nous vous parlons de l’achat en copropriété.

Il peut exister différents types de procédures en cours au sein d’une copropriété :

• Procédure pour impayés vis à vis d’un des copropriétaires
• Procédure contre le promoteur immobilier à l’origine de la construction (malfaçons…)
• Procédure au titre de travaux réalisés sur la copropriété et posant problèmes
• Procédure contre un voisin pour nuisances ou pour dégradations
• Procédure de la copropriété contre la mairie
• Procédure du gardien de l’immeuble contre le syndicat des copropriétaires
• …

Vous pensez que le fait que la mention “aucune procédure en cours” soit mentionnée signifie qu’aucune procédure de ce type n’est en cours au sein de la copropriété ? Et bien, vous vous trompez ! Je vous l’accorde, la mention “pas de procédure en cours” est donc trompeuse.

L’article 721-1 du Code de la construction et de l’habitation mentionne seulement l’obligation d’informer l’acquéreur des “procédures menées sur le fondement des articles 29-1A et 29-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée et de l’article L. 615-6 du présent code”. En clair, les seuls cas de procédures qui doivent être mentionnées au niveau de l’annonce immobilière sont les cas de “procédure d’alerte”, de “procédure de redressement judiciaire” et de “procédure pour copropriété en état de carence”.

Procédure d’alerte

La procédure d’alerte, a été introduit dans la loi du 10 juillet 1965. Elle permet d’agir dès que le taux d’impayés atteint :

• 25% pour les copropriétés jusqu’à 200 lots
• 15% dans les copropriétés de plus de 200 lots

Elle est déclenchée à la demande du syndic ou de 15% des copropriétaires. 

Procédure de redressement judiciaire

L’objectif de cette procédure est de rétablir, au plus vite, le fonctionnement normal de la copropriété. Elle est complémentaire de la procédure d’alerte décrite ci-dessous. En effet, le juge désigne, en plus du mandataire ad hoc, un administrateur provisoire. Il se substituera totalement au syndic et gèrera la copropriété à sa place. Son rôle sera de redresser la situation en identifiant les solutions à mettre en œuvre.

Procédure pour copropriété en état de carence

Cette procédure est la plus sévère des 3 évoquées. L’état de carence caractérise les situations, dans lesquelles, les difficultés financières ou de gestion rencontrées par la copropriété sont telles qu’elle ne peut plus assurer correctement la sécurité des occupants ou la conservation de l’immeuble.

Il s’agit donc de situations de dangers. Cette procédure peut aboutir à de lourdes conséquences puisqu’elle peut aller jusqu’à l’expropriation des habitants sur décision du juge.

Obligation d’information

Bien qu’il n’y ait pas d’obligation de le préciser au niveau de l’annonce elle-même, l’agence immobilière (ou le vendeur) sont impérativement tenu d’informer le potentiel acquéreur des procédures en cours. Le futur acquéreur a le droit à une information complète sur les éventuelles procédures en cours et l’état de leur avancement. L’agent immobilier a une obligation de conseil à l’égard des acquéreurs.

A défaut de communication sur les procédures en cours ou bien d’omission volontaire, le vendeur (ou l’agence qui le représente) risque d’engager sa responsabilité pour “réticence dolosive”. En effet, la législation considère que, si les informations ne sont pas divulguées, c’est de nature à tromper l’acquéreur.

A minima, l’ensemble de ces informations devra avoir été communiqué lors de la signature du compromis de vente. L’acceptation de l’acquéreur ne pourra être que sans réserve. Il est donc important de bien vérifier les procédures en cours afin d’évaluer toutes les conséquences qui pourraient en découler une fois devenu propriétaire.

A noter

Au moment de la signature d’un compromis de vente  (ou promesse de vente), le syndic de copropriété délivre un document appelé “pré état daté” qui mentionne l’état des procédures en cours. Pour la signature de l’acte de vente définitif, le syndic fournit également au notaire un document appelé cette fois-ci “état daté”.

Si une procédure pour impayés a été engagée à l’encontre du vendeur par le syndicat des copropriétaires, c’est le vendeur seul qui devra assumer les conséquences de cette procédure dont il est conserve la responsabilité. Si jamais, il n’a pas réglé ses dettes au moment de la signature de l’acte de vente définitif, toutes les sommes encore dues seront déduites du prix de vente lui revenant.

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